分譲マンション販売から見る物流倉庫の考察

公開日： 2016/11/22 : 最終更新日：2023/05/17 ファッション物流

こんにちは、物流アドバイザーの阿藤です。

最近、プライベートでマンション購入の検討がはじまっていて

様々な物件や販売会社さんのお話をよく聞く機会があります。

最近まさに感じていることですが

不動産は本当に誰でもわかる要素で

価値が明確になっているなと、つくづく思います。

例えば、立地のエリア、

最寄駅までの距離、

街の施設など・・・

そして、建物や部屋の施設による価値、

ホントにスペックで全てが物語ってしまえるなと感じます。

ある大手の会社だと、

これらの要素が全て指数化されており、

それで販売価格が決まるとのこと。

また、ある会社いわく、

最寄駅からの徒歩時間によって

つまりは、1分毎に1%加算で減価になるとまで。。

10分であれば、1割違うとのことです。

マンションなどを購入、検討されている方にとっては当たり前かもしれませんが

その初心者の僕にとっては新鮮でした。

さて、いつも（？）ファッション物流のことを考えている自分にとっては

物流とファッションになぞらえて考えてしまうので

そのつたない考察を今回お届けします。

OTSの拠点立地が中心としているのは

東京都江戸川区の葛西臨海地区が中心となります。

スペース、倉庫の家賃相場としては5千円台半ばから後半が相場となっています。

立地の概要としては、

・都内で都心から1時間圏内

・空港（成田、羽田）からも近く港湾からも近い

・幹線道路に隣接している

だいたい上記のような感じです。

じゃあ、この5千円台の相場はどのようにして出来上がったか？

（少なくとも個人的には）

前述のような指数化しているわけではありません。

厳密には大手ディベロッパーが算出しているかもしれませんが、

個人的には・・・賃貸価格に設備、保険、水道光熱費と少しの粗利を加算した

それだけです。

価格提示のロジックとしては問題ないと思っていますが

そうすると・・・

立地の概要としては、

・都内で都心から1時間圏内

・空港（成田、羽田）からも近く港湾からも近い

・幹線道路に隣接している

このメリットも明確にできていないことが明らかになり、

メリットとは言え、首都圏でも少なくともTOP１０に入る高い相場を払うまでに至るかは

つまりは、費用対効果を明確に出せているかは疑問になってしまいます。

言い換えれば、メリットとうたっていることも

それはとても抽象的なんだと思いました。

ただし、今回お伝えする以前に

そもそもの前提があります。

物流会社、とくにファッション物流にとっては

不動産的視点のスペックだけではなく

対応力、提案力などのソフトの部分の要素も重要視されるので

必ずしも、倉庫のスペックだけで語れる話ではありません。

しかし、今回、敢えて都市型倉庫のあるあるをお伝えさせていただきました。

『立地もいいね』
『坪いくらですか？』

『（現在の）郊外倉庫よりも開きがあるなー』

『その価格差を具体的なメリットで表現できないかな？？』

・・・たまに困ることがあります。。。。

もとい、マンション購入に戻りますと、

○○でいい物件だね！

○○もいいね！

いいのはわかるけど、

でも、実際には（家計の影響として）払えるかどうか・・・ですね。

一緒だと思いました。

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